“非转普”房成为市场上的热点，由于其税费降低，议价空间较大，能为买家带来实惠，因此受到买家的关注。不过购买此类物业，也要根据其自身特点，讲究相应的策略。

怎样淘“非转普”房呢？近日，本刊编辑部接到读者来电，希望了解到一些关于淘“非转普”房的技巧，帮助自己完成置业计划。而与此同时，记者也注意到，随着税费政策、信贷政策的松动，市场上“非转普”房成为热点，交易量回升。

到底怎样淘“非转普”房呢？由于这种房源的特殊性，其交易有别于一般的二手房交易，因此有必要对此进行一番剖析。

“非转普”房是热点

王宏秉准备在市中心购买一套小房自己居住。由于他刚刚参加工作，不希望在外环线以外的区域置业，否则交通时间成本太高，会影响到他的学习时间。但另一方面，因为资金条件不允许，他只能选择内外环线之间而且总价并不是很高的小两房。随着新政的实施，诸多原本受单价限制而达不到普通住宅标准的小两房，由于标准的调整而划入普通住宅范围，这种变化带来的最有利的变化就是交易过程中税费的减免以及信贷优惠，购房成本要降低许多，因此他把自己置业的目标锁定在此类小房型上。

其实，并不是仅仅只有王先生关注“非转普”房，受各种利好政策的刺激，普通住房已经成为市场热点，尤其是“非转普”房，因为政策的作用，使其具有较大的议价空间，更是成为市场。

记者在上海美联物业、德佑地产等中介公司部分分行了解到，目前市场虽然尚未走出观望态势，但是普通住房成交量却逆势上升，涨幅约20%。

网上初选房源更方便

如何才能更加方便地找到“非转普”房源呢？

王宏秉平时喜欢上网，以前租房时都是在网上找房源，这次买房，他也决定在网上试试。在一些专业房产网站上，他输入板块、价格、房型等关键字，居然能够找到许多与之匹配的房源。在网上找房源让他在初步确定房源时省了不少力。

的确，在网上寻找房源能让人省力不少。记者登录一些影响力较大的专业网站，都可以找到二手房源信息发布平台，里面有大量的二手房源信息。据了解，随着网络不断深入生活，越来越多的中介公司也开始重视网络，他们纷纷将房源发布在各网站上。而购房者坐在家里轻点鼠标就能初选房源，省去了“扫门店”的体力活。

当然需要注意的是，在网站上寻找房源，也需要甄别房源信息的真伪。记者发现，一些网站上有少数房源报价极低，而且房源信息前面还标有“急抛”字样，但打电话过去之后，对方称房源已不存在，诸如已经卖出，或者房东已经提价，不过他们往往会紧接着向记者推荐另外的房源，并极力邀请购房者看房。对此业内人士告诉记者，这是一些房产经纪人在“玩花活”，主要是借低价房源做诱饵，等到接到电话之后再极力推荐别的房源。

如何能准确找到“非转普”房源呢？上海德佑地产上海区域经理张剑东表示，首选是要选定房龄。一般情况下，“非转普”型房源常见于房龄较长的工房，以及超过10年的公寓，次新房由于少见小面积房源，同时总价也相对较高，因此不易找到“非转普”房。

其次是要在电话中对房源信息尽量多做了解，诸如楼层、朝向、房型大概情况，以及卖家信息等。如果中介能够给出详尽的答复，那么下一步可约定看房时间，而且要抓紧，因为有价格优势的房源会被中介当成卖点向购房者极力推销。

当然，购房者也不妨把自己的真实需求告诉中介，让他们帮忙留意如有合适的房源，尽早通知。中介最喜欢跟这类客户打交道，相信他们会十分殷勤地推荐房源的。

慎用“盘外招”

为了能达到节省购房开支、降低税费目的，在有些交易中，买卖双方都有使“盘外招”的愿望，诸如延期交易等，但专家提醒说，这种方式存在一定的风险，还是少用为妙。更不能使用歪招，如做低合同价，因为歪招带来的风险成本可能远大于所能得到的好处。

那么，哪些“盘外招”要慎用呢？下面结合具体案例来解析。

“做低”合同价不可行

【案例】张先生看中莘庄附近一套面积约90平方米左右的两房，总价为112万元，超过非普通住宅标准14万元，为了省税，卖家与张先生商量，买卖合同上写97万元，而另外的15万元以现金支付。

点评：上海美联物业古北分行营业经理冯清告诉记者，普通住宅的标准再次调整之后，加之日前普通住宅交易可减免部分税费，同时在信贷政策方面也能得到更多“关照”，因此会促使部分购房在这方面动脑筋想歪招。

最明显的例子就是通过“做低”房价来避税。这种方式可能会受到买卖双方的欢迎，因为“做低”房价之后，买卖双方都能获利，如卖房可获营业税、个税等全额减免的优惠，而买家也能得到契税降低以及房贷利率打七折等政策扶持。冯清解释说，因为合同价的多余部分只能以现金形式支付给卖家，而万一买卖不成发生纠纷，卖家耍赖只按照合同价退款，这必将会使得买家陷入被动境地。即使是通过法律诉讼能够追回房款，但也会费尽周折。

对策：业内人士表示，“做低”房价涉及到偷税漏税，是法律法规所不允许的，因此购房者一定要慎重对待。不过对于一些总价仅高出标准一点点的物业，如超过三、五千元的情形，而卖家也在房价上做出了让步，购房者不妨主动承担该费用，以卖家“净到手价”的方式变通操作。这样能降低卖家的税费，同时也为降价留下了空间。举例说明，如在上海中环线附近某二手房售价为140.3万元（面积为80平方米），总价超标3000元，那么卖家完全能以“净到手价”136万元出售。这对买卖双方都有利，卖家不用承担高额税费，买家也降低的购房支出。

延期交易要谨慎

【案例】钟先生在虹桥附近想买一套小一房自住，但是对方买进这套房产还差5个月才够两年，对方为了尽早出手，建议延期交易，钟先生对此建议感到有些犹豫，他不知该不该接受对方建议。

点评：张剑东表示，对于时间较长延期交易形式，买卖双方都需谨慎对待，因为“夜长梦多”，存在诸多变数，不可大意。政策规定，对于购买满两年而后出售的自住普通住宅，可减免房产营业税、个税等，相当于总房价的6.5%左右。受时间限制，少数卖家于是采用延期交易的形式先期完成交易，等到条件满足之后再办理过户手续。

张剑东表示，这种方式是建立在双方都不反悔的基础之上的，未来市场继续保持平稳，交易或能顺利完成。但是现实情况会左右人的想法，如三、五个月之后房价进一步下跌，买家可能心生悔意，因此最好不要采用这种方式，以免节外生枝。

对策：时间过长的延期交易不可行，因此买家尽量避免这种交易方式。但专家表示，适当延期交易则无妨。专家解释说，支付首付款到最终过户，因为卖家要提前还贷需要一个多月的时间，因此对于一些尚剩下1个多月时间才满两年的情形，尽快放心交易。

贷款资质需预审

【案例】刘先生想以小换大改善居住条件，卖掉小房之后，于是马上找了一套面积在180万元左右的三房，但他向某商业银行申请按揭贷款时，满以为自己能享受到最优惠利率，但银行却表示根据其评级系统，他不能够享受利率7折的优惠，这让他感到很是沮丧。

点评：购买“非转普”房，申请优惠按揭贷款的购房者，一定要预先进行资质审查。张剑东表示，虽然目前在信贷政策上扶持自住消费，但有些商业银行也在暗地里加强了对客户资质的审核，如某银行规定，对于此前有两次延期还贷情形的客户，一律不予批准利率7折的优惠。

据了解，目前一些商业银行参照央行征信记录，以及银行自身的客户评级系统，会对申请房贷的客户进行评级，信用最好的客户才能享受7折。因此对于购房者来说，并不是购买普通住宅都能享受到最优惠的利率。

对策：购房是一笔很大的投资，因此在购房之前，相信绝大多数的购房者都会做好预算，每月能够承受多少按揭贷款也是需要重点考虑的因素之一。因为信贷政策的调整，按揭利率水平的确定将会更为灵活，因此建议购房者在购房之前一定要在专业人士的帮助下，对自己的资质进行预审，以做到心中有数。